二卖万达酒店富力还有 71 个筹码

  2017 年,富力斥资约 190 亿元,以近 7 折的优惠价一举拿下万达旗下 73 家酒店,此后富力旗下所有酒店数量达 89 家,成为 全球最大豪华酒店业主 ,一时轰动行业。

  今年 6 月,就有消息传出富力地产正在谈判出售此前收购的万达酒店,接洽的酒店项目有 10 个左右,单价在 2 亿 ~7 亿元之间,大都在二三四线 日晚间,富力地产发布公告称,旗下广州兆曦投资有限公司将作为卖方,与北京英协置业投资有限公司签约,出售广州富京酒店管理有限公司 100% 股权,具体出售资产是其持有的北京富力万达嘉华酒店,代价 5.5 亿元。

  对于出售原因,富力地产方面表示,出售事项使公司能够实现其对目标集团的投资价值,并有利于公司优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备及降低负债率。此次出售将为富力带来约 653.7 万元的亏损,所得款项将被用于偿还债务。

  买方英协置业成立于 2005 年 9 月,主要于中国境内从事投资管理业务,法定代表人为张启武,分别由窦奕涵和窦云鹏持股 99% 和 1%。该公司是北京鹏睿房地产开发有限公司的第一大股东,持股比例 90%,后者曾开发北京西单上国阙、鹏睿国际广场等项目。

  今年上半年,富力已出售了一间位于福州的富力威斯汀酒店,代价 4.3 亿元,也是富力在 2017 年从万达手中收购而来。

  收购当年,富力地产的酒店业务为其带来了 23.75 亿元的营收,但同时亏损 1.46 亿元。在 2018 年业绩发布会上,李思廉表示,酒店业务在财报中很容易出现亏损,这是正常现象,富力收购万达酒店更看重的是酒店业务对现金流的贡献。他还做出预估,2018 年从万达收购的酒店资产会为富力带来 8 亿多元的现金流。

  在此后的几年间,房地产调控加之疫情影响,酒店业务的亏损有持续扩大的迹象。买下酒店后的第二年,酒店业务的亏损额较上一年增加了约 214.4% 至 4.59 亿元;2019 年 -2021 年,亏损分别为 10.08 亿元、14.27 亿元和 14.22 亿元;2022 上半年,继续亏损 8.49 亿元。

  对于收购万达酒店业务,富力地产董事长李思廉曾表示:绝不后悔。在他看来,这是一笔双赢的交易。

  富力非常珍视酒店资产。2020 年,富力曾考虑用房产基金的形式进行融资,打算选用部分收购来的家万达酒店做 REITs,预计未来 10 个月左右落地,计划在新加坡交易所发行。但该融资方案最后并未落地。

  变卖也是迫不得已。重资产的酒店业务不能盈利,对于深陷债务危机的富力来说是一笔不小的负担。今年上半年,富力实现营收 151.49 亿元,相比于 2021 年同期的 359.46 亿元减少 58%;毛利率 18.9%,同比减少 3.4%;期内净亏损 68.99 亿元,成为内房股 亏损王 。

  截至上半年末,其有息负债为 1262.45 亿元,其中短期负债为 749.33 亿元,短债占比 59.4%,拥有货币现金 153.2 亿元,其中能及时动用的现金及现金等价物仅 20.24 亿元,远不足以覆盖短期债务。

  7 月,富力已成功对 10 笔共计 49.44 亿美元的美元债整体展期 3-4 年,其中有三笔合计 12.6 亿美元的债务于 2022 年内到期;境内债方面,富力也对分别于今年 4 月和 5 月到期的两笔债券展期一年,共计 33.5 亿元。

  富力的流动性危机在一年前就已显现。在 2021 年的中期业绩会上,李思廉说道:我们还是埋头卖自己手上的东西。为了缓解债务压力,李思廉个人也做出了不少努力。

  当年 9 月,富力将旗下物业以不超过一百亿元的代价卖给碧桂园服务,并将其中 80 亿港元用于支持富力;10 月,李思廉转让有线宽频大股东永升(亚洲)16% 的持股,后又清盘所持纵横文学 2% 股权;12 月,富力将广州国际机场富力综合物流园股权以 53 亿元的代价出售给黑石集团。

  今年以来,富力出售资产的速度加快。其在中报披露,为应对可动用流动资金的不确定性及即将于 2022 年到期的庞大债务,该集团进行了一项资产出售计划,涉及出售离岸及境内项目。

  富力对自身的家底还是有自信的:集团拥有价值可观的重要资产,例如优质酒店组合、位处策略性黄金地段的境外资产,以及在中国一、二线城市的庞大土地储备。

  今年 3 月,富力以 7.96 亿元的价格向远东发展出售了位于伦敦的房地产项目 Vauxhall Square。但前几日,富力选择购回该项目的股权,由于汇率的波动,富力预计将获得 1090 万英镑的收益。

  4 月,将伦敦的另一项目 One Thames City,以 26.6 亿港元的价格出售给中渝置地创始人张松桥,亏损约 18.4 亿港元。

  5 月,将海南首府项目以 10.01 亿元的价格出售给力量发展,该公司的大股东是富力老板张力的儿子张量。

  中报发布当天,富力还与央企招商蛇口的附属公司 广州招商房地产有限公司 签订战略合作框架协议,双方拟在华南区域城市更新领域建立战略合作关系,充分发挥各自的优势。富力表示,这有助于实现集团华南区域城市更新项目价值释放,缓解集团流动资金压力,保持集团长期稳定可持续发展。

  据富力 2021 年年报透露,截至 2021 年底,富力在全国已签约城市更新合作项目逾 64 个,规划总建筑面积超过 7200 万平方米,可供未来发展的可售面积超过 3500 万平方米,货值超过 10000 亿元。

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